Die Unterlagenmappe – einmal erstellen, immer nutzen
Legen Sie eine einzige PDF-Datei an, gut lesbar gescannt, in dieser Reihenfolge. Wer nach der Besichtigung noch Dokumente sucht, ist aus dem Rennen.
- Selbstauskunft mit Haushaltsgröße, Beschäftigungsverhältnis und Nettoeinkommen
- Einkommensnachweise der letzten drei Monate, bei Selbstständigen Steuerbescheid oder Einnahmenübersicht
- Bonitätsauskunft, nicht älter als drei Monate
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters
- Kopie des Ausweisdokuments
- Bei Studierenden oder Auszubildenden: Bürgschaft der Eltern samt Einkommensnachweis des Bürgen
Schwärzen Sie in Kontoauszügen alles, was nicht zur Einkommensprüfung gehört. Sie müssen Ihre Ausgaben nicht offenlegen.
Was Vermieter fragen dürfen – und was nicht
Gefragt werden darf, was für die Entscheidung über den Mietvertrag nötig ist. Alles andere ist unzulässig, und eine unzulässige Frage dürfen Sie falsch beantworten, ohne dass daraus eine Kündigung oder Anfechtung folgt.
Unzulässig sind unter anderem Fragen nach Schwangerschaft und Familienplanung, Religion, Parteizugehörigkeit oder Gewerkschaftsmitgliedschaft, Vorstrafen, Krankheiten und der Mitgliedschaft in einem Mieterverein.
Zulässig sind Angaben zu Person, Anzahl der einziehenden Personen, Beruf, Einkommen und Zahlungsfähigkeit sowie die Frage, ob ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug beendet wurde.
Ein Suchprofil, das trifft
Ein zu weites Suchprofil erzeugt Vorschläge, die nicht passen; ein zu enges lässt Sie Chancen verpassen. Diese vier Angaben sollten präzise sein, alles Übrige darf großzügig bleiben.
- Warmmiete als Obergrenze, nicht Kaltmiete. Nur die Warmmiete zeigt, was Sie monatlich tatsächlich tragen.
- Räumlicher Suchbereich mit Stadtteilen oder einem Radius um einen Punkt, der Ihnen wichtig ist – Arbeitsplatz, Schule, Familie.
- Frühester und spätester Einzugstermin. Wer flexibel ist, sollte das ausdrücklich sagen; das ist für Vermieter ein echter Vorteil.
- Mindestanzahl Zimmer statt Quadratmeter. Die Fläche ist zwischen Objekten schlecht vergleichbar, die Zimmerzahl entscheidet über die Nutzbarkeit.
Nennen Sie im Suchprofil, was Sie mitbringen: unbefristetes Arbeitsverhältnis, vollständige Unterlagen, kurzfristige Verfügbarkeit für Besichtigungen. Das ist der Teil, den Sie beeinflussen können.
Erreichbarkeit ist der unterschätzte Faktor
Bei stark nachgefragten Wohnungen werden Termine oft am Tag der Veröffentlichung vergeben. Wer erst abends antwortet, kommt in vielen Fällen nicht mehr in die Auswahl.
Richten Sie sich darauf ein: Benachrichtigungen aktivieren, eine kurze Standardnachricht vorbereiten, Unterlagen als Anhang bereithalten. Die Nachricht muss nicht lang sein – zwei Sätze zu Ihnen, ein Satz zum Einzugstermin, Unterlagen dabei.
Ein Suchprofil bei der Verwaltung selbst ist der Weg, der die Konkurrenz umgeht: Viele Objekte werden zuerst an vorhandene Suchprofile gemeldet, teils bevor sie öffentlich inseriert werden.
Bei der Besichtigung
Kommen Sie pünktlich und mit den Unterlagen. Fragen Sie nach den Dingen, die im Exposé nicht stehen: Höhe der Nebenkostenvorauszahlung, Zustand von Heizung und Fenstern, geplante Modernisierungen, Lärmsituation zu unterschiedlichen Tageszeiten.
Prüfen Sie sichtbare Mängel und halten Sie sie fest. Was Sie vor Vertragsschluss kennen und nicht beanstanden, gilt später als vertragsgemäßer Zustand.
Mietbetrug erkennen
In engen Märkten häufen sich Betrugsversuche. Die Muster sind seit Jahren dieselben und leicht zu erkennen, wenn man sie kennt.
- Es wird Geld verlangt, bevor Sie die Wohnung betreten haben – für Schlüsselversand, Reservierung oder eine Kaution.
- Eine Besichtigung ist angeblich nicht möglich, weil der Anbieter im Ausland ist.
- Der Preis liegt deutlich unter dem Marktniveau, was mit einer persönlichen Geschichte begründet wird.
- Es wird auf einen Zahlungsdienst ohne Käuferschutz gedrängt.
Zahlen Sie nie, bevor Sie die Wohnung gesehen und einen Mietvertrag unterschrieben haben. Eine Kaution wird nach Vertragsschluss fällig, nicht vorher.
Häufige Fragen
Eine Auskunft zur Zahlungsfähigkeit ist bei der Wohnungssuche üblich und zulässig. Sinnvoll ist die kompakte Bonitätsauskunft für Vermieter, nicht die vollständige Selbstauskunft mit allen Vertragsdaten – die enthält deutlich mehr Informationen als für die Entscheidung nötig.
Nein. Die Frage ist unzulässig und darf falsch beantwortet werden, ohne dass daraus rechtliche Folgen entstehen. Dasselbe gilt für Fragen nach Religion, Parteizugehörigkeit, Vorstrafen oder der Mitgliedschaft in einem Mieterverein.
Bei Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat – in der Regel der Eigentümer. Eine Weitergabe an den Mieter ist unwirksam. Für Gewerbeflächen gelten eigene Regelungen.
Ja, weil viele Objekte zuerst an vorhandene Suchprofile gemeldet werden – teils bevor sie öffentlich inseriert sind. Sie umgehen damit die Phase, in der die Konkurrenz am größten ist.
Einordnung, keine Rechtsberatung
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 30.07.2026 wieder und erklärt allgemeine Zusammenhänge. Er ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze und Verordnungen ändern sich; für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, bei steuerlichen Fragen an Ihre Steuerberatung.
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