Die Miethöhe realistisch bestimmen
Zu hoch angesetzt bedeutet Leerstand, und Leerstand kostet mehr als eine etwas niedrigere Miete. Zwei Monate ohne Einnahmen entsprechen rund 17 Prozent der Jahresmiete – die holen Sie mit einem Aufschlag von fünf Prozent nicht ein.
Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Frankfurt am Main veröffentlicht dafür einen Mietspiegel; er ordnet Wohnungen nach Baualter, Größe, Ausstattung und Lage ein. Ergänzend hilft ein Blick auf tatsächlich abgeschlossene Vermietungen im Umfeld, nicht auf Angebotspreise – Angebote sagen, was gefordert wurde, nicht was gezahlt wurde.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse die Neuvertragsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Ob und wie sie für Ihre Adresse gilt, hängt von der Landesverordnung und deren Laufzeit ab. Prüfen Sie das für den konkreten Fall, bevor Sie inserieren.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Sie müssen dem Mieter vor Vertragsschluss offengelegt werden.
Unterlagen vor dem ersten Inserat
Wer erst nach der Besichtigung Unterlagen sucht, verliert die besten Bewerber. Diese Dokumente sollten vorher bereitliegen.
- Energieausweis: Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und in der Anzeige mit Kennwerten angegeben werden. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor, und ein Verstoß ist bußgeldbewehrt.
- Wohnflächenberechnung: Sie ist die Grundlage für Miete und Betriebskosten. Eine falsche Fläche im Mietvertrag wirkt jahrelang nach.
- Grundriss: Erhöht die Zahl qualifizierter Anfragen deutlich und reduziert Besichtigungen von Interessenten, für die die Wohnung nicht passt.
- Aktuelle Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt, ohne Weitwinkelverzerrung.
- Nachweise zu Modernisierungen der letzten Jahre – relevant für die Einordnung im Mietspiegel.
Bewerber auswählen, ohne Grenzen zu überschreiten
Sie dürfen fragen, was für die Entscheidung über den Vertragsabschluss nötig ist – nicht mehr. Der Datenschutz setzt hier eine klare Linie, und sie verläuft nicht dort, wo es praktisch wäre.
Zulässig sind Angaben zu Person, Haushaltsgröße, Beschäftigungsverhältnis und Einkommen sowie eine Auskunft zur Zahlungsfähigkeit. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters ist üblich und aussagekräftig.
Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Familienplanung, Religion, Parteizugehörigkeit, Vorstrafen oder einer Mitgliedschaft im Mieterverein. Solche Fragen dürfen falsch beantwortet werden, ohne dass daraus eine Anfechtung folgt.
- Fordern Sie Nachweise erst von Bewerbern, die tatsächlich in Betracht kommen – nicht von allen Interessenten.
- Vernichten Sie die Unterlagen der nicht berücksichtigten Bewerber. Sie dürfen sie nicht vorsorglich behalten.
- Prüfen Sie Einkommensnachweise auf Plausibilität. Die Faustregel, dass die Warmmiete ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte, ist keine Vorschrift, aber ein brauchbarer Maßstab.
Der Mietvertrag: vier Stellen, die später zählen
Ein Formularvertrag genügt für die meisten Fälle. Entscheidend sind wenige Punkte, die sich später kaum korrigieren lassen.
- Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten. Sie ist getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich anzulegen.
- Mietanpassung: Staffelmiete legt Erhöhungen im Voraus fest, Indexmiete koppelt sie an den Verbraucherpreisindex. Beides schafft Planbarkeit, schließt aber Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete aus.
- Betriebskosten: Nur was ausdrücklich vereinbart ist, kann später umgelegt werden. Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung sollte ausdrücklich erfolgen.
- Kleinreparaturen: Eine Klausel ist nur wirksam, wenn sie eine Grenze je Reparatur und eine Jahresobergrenze enthält.
Lassen Sie einen selbst zusammengestellten Vertrag prüfen. Eine unwirksame Klausel fällt nicht teilweise, sondern ganz weg – und dann gilt das Gesetz.
Übergabe: das Protokoll entscheidet
Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Dokument des ganzen Mietverhältnisses. Beim Auszug bestimmt es, welcher Zustand als vertragsgemäß gilt. Ohne Protokoll trägt im Streitfall regelmäßig der Vermieter die Beweislast.
Halten Sie jeden Raum einzeln fest, mit Zählerständen, Schlüsselzahl und Fotos. Notieren Sie auch Kleinigkeiten – ein nicht dokumentierter Kratzer im Parkett lässt sich später nicht mehr zuordnen.
Beide Seiten unterschreiben, beide erhalten eine Kopie. Ein Protokoll, das nur der Vermieter besitzt, nützt im Streitfall wenig.
Provision: das Bestellerprinzip
Bei der Vermittlung von Wohnraum zahlt die Provision, wer den Makler beauftragt hat. Das ist seit 2015 gesetzlich festgelegt und in der Regel der Eigentümer. Eine Weitergabe an den Mieter ist unwirksam, auch wenn beide Seiten sie vereinbaren wollen.
Für Gewerbeflächen gilt das nicht; dort sind andere Vereinbarungen möglich und werden im Exposé ausgewiesen.
Häufige Fragen
Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebskostenvorauszahlung. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinslich anlegen.
Ja. Die Pflicht hängt nicht davon ab, ob Sie privat oder gewerblich vermieten. Der Ausweis ist Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, und die Kennwerte gehören in die Anzeige.
Eine Auskunft zur Zahlungsfähigkeit dürfen Sie verlangen, sinnvollerweise erst von Bewerbern, die konkret in Betracht kommen. Für den Vermieter genügt die kompakte Bonitätsauskunft; eine vollständige Selbstauskunft mit allen Vertragsdaten ist dafür nicht erforderlich.
Die Staffelmiete gibt beiden Seiten Planungssicherheit, weil die Beträge im Vertrag stehen. Die Indexmiete folgt der Inflation und kann in Phasen starker Preissteigerung höher ausfallen, in ruhigen Phasen niedriger. Beide schließen eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus.
Einordnung, keine Rechtsberatung
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 30.07.2026 wieder und erklärt allgemeine Zusammenhänge. Er ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze und Verordnungen ändern sich; für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, bei steuerlichen Fragen an Ihre Steuerberatung.
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