WEG-Verwaltung: Aufgaben, Pflichten und Rechte im Überblick

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat zum 1. Dezember 2020 die Rollen neu verteilt. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen und darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung selbst entscheiden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig – sie kann klagen und verklagt werden.

Für Eigentümer bedeutet das mehr Handlungsfähigkeit, aber auch weniger Kontrolle im Einzelfall. Wo früher jede Kleinigkeit beschlossen wurde, entscheidet heute der Verwalter. Der Ausgleich liegt in der Rechenschaft: Was er entscheidet, muss er belegen können.

§ 27 WEG umschreibt die Befugnisse, die eigentliche Arbeit ist konkreter. Sie zerfällt in drei Bereiche.

Der Wirtschaftsplan ist die Vorschau: Er schätzt die Kosten des kommenden Jahres und verteilt sie auf die Einheiten. Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld. Beschlossen wird nicht der Plan als Ganzes, sondern die Vorschüsse, die daraus folgen.

Die Jahresabrechnung ist der Rückblick: Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben dar und weist für jede Einheit aus, ob eine Nachzahlung oder eine Erstattung entsteht. Beschlossen wird die Abrechnungsspitze, also die Differenz zu den geleisteten Vorschüssen.

Beide Dokumente müssen für einen Eigentümer ohne kaufmännische Ausbildung nachvollziehbar sein. Eine Abrechnung, die man nur mit Erläuterung versteht, erfüllt diesen Maßstab nicht.

Die Versammlung findet mindestens einmal jährlich statt. Sie ist mit einer Frist von drei Wochen einzuberufen, und die Einladung muss die Gegenstände der Beschlussfassung so genau bezeichnen, dass jeder erkennt, worüber abgestimmt wird. Ein Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ trägt keinen Beschluss.

Seit der Reform ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Das beschleunigt Entscheidungen, macht die Teilnahme aber wichtiger: Wer fehlt, wird überstimmt, auch wenn nur wenige anwesend sind.

Beschlüsse fasst die Gemeinschaft in der Regel mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Auch bauliche Veränderungen brauchen seit 2020 nur noch eine einfache Mehrheit – wer sie verlangt und wer davon profitiert, trägt allerdings die Kosten. Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss ihn innerhalb eines Monats anfechten; danach ist er wirksam, selbst wenn er fehlerhaft zustande kam.

Die Gemeinschaft entscheidet, aber Sie sind nicht auf Wohlwollen angewiesen. Diese Rechte stehen Ihnen zu.

Das Hausgeld deckt die laufenden Kosten und speist die Erhaltungsrücklage. Eine ausreichend gefüllte Rücklage ist das beste Zeichen für eine gut geführte Gemeinschaft – und beim Kauf ein harter Werteinflussfaktor.

Reicht die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Sie trifft alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil, auch wenn sie gegen die Maßnahme gestimmt haben.

Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb nicht nur die Rücklage prüfen, sondern die Protokolle der letzten drei Jahre lesen. Dort steht, was absehbar ansteht – und eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahme geht auf den Erwerber über.

Kleine Gemeinschaften verwalten sich häufig selbst. Das ist zulässig und kann gut funktionieren, wenn jemand die Aufgabe verlässlich übernimmt und die Fristen im Blick behält. Kritisch wird es beim Wechsel dieser Person, bei Streit oder wenn Unterlagen nicht auffindbar sind.

Wer diesen Weg geht, braucht eine geordnete Ablage: Beschlüsse mit Datum und Wortlaut, Abrechnungen, Verträge, offene Vorgänge. Genau dafür ist WEGnavigator gebaut – eine Plattform, mit der Gemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen, ohne dass Wissen an einzelnen Personen hängt.

SoWo Immobilien übernimmt keine WEG-Mandate. Wir sagen das offen, weil eine Verwaltung, die man nur nebenbei betreibt, niemandem hilft. Für Mietobjekte sind wir der richtige Ansprechpartner, für Eigentümergemeinschaften nicht.